近日，北京奥尔多投资咨询中心完成一项针对城市居民投资意向和资产结构的调查。该调查显示，我国普通居民资产结构中，自有房屋的估计市场价值在整个资产结构中占有相当高的比例。这个结果一方面反映了我国主要城市楼市持续高热的现状，另一方面也使我们不得不从新思考我国居民资产结构的合理性问题。
此项调查涉及北京、天津、南宁、成都、武汉、兰州、海口、沈阳、珠海、武汉等位于我国不同地区、处于经济发展不同阶段的12座代表性城市，获得近1500个有效样本。该调查根据被调查者的客观特征如月均收入水平进行分群研究。研究结果显示，尽管被调查者在收入水平方面存在较大差异，但在不同群体的资产结构中，不动产（自有房屋）价值占总资产比例均远高于其他资产占总资产的比例。
在按月收入水平分群的调查中，被调查者被分为四组，分别为低收入水平组（1000元以下）、中低收入水平组（1000-2000元）、中等收入水平组（2000-5000元）及高收入水平组（5000元以上），被调查者在四组中的分布比例约为392:486:492:53。就资产结构而言，自有房屋的市场估计价值（及不动产价值）占被调查各项资产总和的比例从低收入水平组到高收入水平组逐渐降低，依次为73.26%、69.95%、61.70%和41.79%。该项比例随着收入水平的提高呈下降趋势，但在高收入水平组的资产组合中仍然占到了接近半数。另外从人均绝对水平上看，最高收入水平组人均自有房屋价值约为696603.77元，较最低收入水平组的人均水平134546.27元高出了50多万元，因此尽管比例上前者略低，但绝对水平在一定程度上仍反映出不动产相对于其他资产，在我国高收入居民的资产组合中是有举足轻重的地位。
不考虑群体间差异，从总量上看，在全部被调查对象资产总值中，自有房屋价值仍达到了57%这一相当高的比率，远高于排名第二、约占总量35%的银行存款。

我国居民资产结构中自有房屋价值占到如此高的比例，其原因的解释是多方面的。一种看法认为，近年来的地产投资和投机热不断升温，无论是社会中的闲散资金还是国际投资者的热钱都纷纷投向中国地产市场，这一趋势造成的直接后果是地产价格不断攀升。地产增值进而又增强了普通投资者对地产市场的乐观预期。从短期来看，个人投资地产的净收益率已经远高于同等条件下的其他投资方式。这种说法通常与对地产泡沫的担忧相联系。随着资产价格逐渐偏离其真实价值，新增住房供给不断增加，反映为住房空置率也不断上升，必将引起住房价格下调。倘若楼市泡沫真实存在，则看似具有较高收益率的房屋资产实质上具有相当高的系统性风险。因为一旦经济发展放缓，新投资者预期发生逆转，楼市市值必将缩水。对于具有较低风险承受能力的个人投资者或普通居民，这种贬值的破坏作用将是致命的。调查结果已经明确表明房地产在普通居民全部资产中所占的绝对重要地位，房屋贬值将导致所有阶层的居民财富总值降低，这种下降一方面将改变其对未来的乐观预期，另一方面会通过财富效应直接影响居民的购买力，引起总需求的其他部分相应下降，从而进一步加剧经济衰退和提高系统性风险。

当然，对于地产泡沫是否存在，也不必过于悲观。自有地产的高比例，同样可能是由于我国居民个人财富总量有限，而住房实质仅是作为一项必需品被购买所导致的。考虑到收入水平同住房价值之间的正相关关系，这种生活必需品的解释是可行的，因为高收入水平群体相比低收入水平群体，已经较大程度地削减了其住房在总资产价值中的比例，而尚处于较低收入水平群体在住房投资决策中也许并没有更多地考虑到资产本身的风险、流动性和收益性等特征，而仅仅是出于生活的必需。

该调查同时对自有房屋在不同收入群体间的价值分配进行了分析。结果显示，中高收入水平群体是个人住房市场的主要投资者，他们持有的住房价值接近全部住房总价值的一半。自2005年初人民银行通过调整准备金率等手段对房地产市场的个人住房贷款利率构成影响以来，来自各方的观察均表明，在宏观经济政策上，我国政府正在逐渐转向更加稳健的发展策略。该调查的这项发现对政策制定者如何在处理房地产市场需求过热问题上，具有一定的参考价值。考虑到总需求的异质性特征，在调控上可以实施针对特定群体的有力政策，这将有利于提高政策本身的效率，降低对整体经济的负面作用，减小政策实施成本和人为干扰市场带来的无谓损失。